Investeren in vastgoed is een van de oudste vormen van beleggen, die al sinds de begindagen van de menselijke beschaving. Antidaterend modern aandelenmarkten, onroerend goed is een van de vijf fundamentele activaklassen die iedere belegger serieus overwegen toe te voegen aan zijn of haar portfolio voor de unieke cash flow, liquiditeit, winstgevendheid, belasting, en diversificatie voordelen die het biedt. In deze inleidende gids, zullen we u door de basisprincipes van het onroerend goed te investeren, en bespreken de verschillende manieren waarop je zou kunnen verwerven of in eigendom nemen in beleggingen in onroerend goed.

Laten we eerst eens beginnen met de basics: Wat is het onroerend goed te investeren?

Wat is een Real Estate Investing?

Het investeren in vastgoed is een brede categorie van bedrijfs-, investerings- en financiële activiteiten rond het maken van geld uit lichamelijke zaken of kasstromen of andere manier verbonden met een lichamelijke zaken.

Er zijn vier belangrijke manieren om geld te verdienen in onroerend goed:

1. Real Estate Waardering : Dit is wanneer het onroerend goed in waarde stijgt. Dit kan te wijten zijn aan een verandering in de onroerend goed markt dat de vraag naar onroerend goed in uw omgeving toeneemt. Het zou kunnen gebruiken te wijten zijn aan een upgrade die u in uw onroerend goed investeringen zet het aantrekkelijker voor potentiële kopers of huurders te maken. Onroerend goed waardering is een lastig spel, dat wel.
2. Cash Flow Inkomen (huur) : Dit type van investeringen in vastgoed richt zich op de aankoop van een onroerend goed, zoals een flatgebouw, en niet gebruiken, zodat je een stroom van geld van de huur innen. De kasstroom inkomsten kunnen worden gegenereerd uit appartementsgebouwen, kantoorgebouwen, huurwoningen, en nog veel meer.
3. Real Estate Related Inkomen : Dit zijn de inkomsten gegenereerd door makelaars en andere specialisten uit de industrie die geld verdienen door middel van opdrachten van het kopen en verkopen van onroerend goed. Het bevat ook vastgoedbeheersmaatschappijen die krijgen om een percentage van de huurprijzen in ruil te houden voor het uitvoeren van de dag-tot-dag operaties van een woning.
4. Ondersteunende Real Estate Investment Inkomen : Voor sommige beleggingen in onroerend goed, kan dit een enorme bron van winst. Bijkomende investeringen in vastgoed inkomen omvat zaken als automaten in kantoorgebouwen of wasserette in lage-huur appartementen. In feite dienen ze als mini-bedrijven binnen een grotere investeringen in vastgoed, zodat je geld van een halfwilde collectie van de klanten.

De zuiverste, eenvoudigste vorm van onroerend goed te investeren is alles over de kasstroom uit de huren in plaats van waardering . Het investeren in vastgoed treedt op wanneer de investeerder, ook wel bekend als de verhuurder, verwerft een stuk van lichamelijke zaken, of dat nu ruw landbouwgrond, grond met een huis op het, land met een kantoorgebouw op het, land met een industrieel pakhuis op het, of een appartement.

Hij of zij vindt dan iemand die wil deze eigenschap, die bekend staat als een te gebruiken  huurder , en ze een overeenkomst aangaan. De huurder is de toegang tot het onroerend goed verleend, om het te gebruiken onder bepaalde voorwaarden, voor een bepaalde tijd, en met bepaalde beperkingen – waarvan sommige zijn neergelegd in federale, provinciale en lokale wetgeving, en anderen waarvan op in de overeengekomen huurcontract of huurovereenkomst . In ruil daarvoor betaalt de huurder voor de mogelijkheid om het onroerend goed te gebruiken. De betaling hij of zij stuurt naar de verhuurder staat bekend als “huur”.

Voor veel beleggers, huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen heeft een enorm psychologisch voordeel ten opzichte van dividenden en rente te investeren in aandelen en obligaties. Ze kunnen rijden door de accommodatie, het zien en aanraken met hun handen. Ze kunnen het schilderen hun favoriete kleur of huren van een architect en bouwbedrijf om het te wijzigen. Ze kunnen hun onderhandelingsvaardigheden te gebruiken om de huurprijs te bepalen, waardoor een goede operator om hogere genereren kapitalisatie tarieven , of “cap rates.”

Van tijd tot tijd, vastgoedbeleggers worden zo misplaatst als aandelen beleggers tijdens beurs bellen, aan te dringen dat kapitalisatie tarieven er niet toe doen. Val niet voor. Als u in staat om uw huurprijzen adequaat prijs, moet je genieten van een bevredigend rendement op uw kapitaal na de boekhouding voor de kosten van het onroerend goed, met inbegrip van redelijke afschrijvingen reserves, vermogen en inkomsten voor belastingen, onderhoud, verzekeringen, en andere gerelateerde uitgaven. Bovendien moet u de hoeveelheid tijd die nodig is om te gaan met de investering te meten, als je tijd is het meest waardevolle bezit u – het is de reden dat passief inkomen is zo gekoesterd door beleggers. (Zodra uw belangen zijn groot genoeg is, kunt u vast te stellen of het huren van een onroerend goed beheer van onroerend goed bedrijf om de dag-tot-dag operaties van uw onroerend goed portefeuille te behandelen, in ruil voor een percentage van de huurinkomsten, het transformeren van investeringen in onroerend goed dat was geweest actief beheerde in passieve beleggingen.)

Wat zijn enkele van de meest populaire manieren voor een persoon om te beginnen investeren in onroerend goed?

Er is een groot aantal verschillende soorten investeringen in onroerend goed een persoon zou kunnen overwegen voor zijn of haar portefeuille.

 Het is makkelijker om te denken in termen van de belangrijkste categorieën waarin beleggingen in onroerend goed vallen op basis van de unieke voordelen en nadelen, economische kenmerken en huur cycli gebruikelijke huurvoorwaarden en brokerage praktijken van het type woning. Real estate eigenschappen worden gewoonlijk ingedeeld in één van de volgende groepen:

• Residentieel vastgoed te investeren – Dit zijn eigenschappen die gepaard gaan investeren in onroerend goed gebonden aan huizen of appartementen waarin individuen en gezinnen wonen. Soms vastgoedinvesteringen van dit type hebben een service business component, zoals begeleid wonen voor senioren of full-service gebouwen voor huurders die willen een luxe ervaring. Huurcontracten meestal een looptijd van 12 maanden, geven of nemen zes maanden aan beide kanten, wat leidt tot een veel snellere aanpassing aan de marktomstandigheden dan bepaalde andere soorten van onroerend goed beleggingen.
• Commercieel onroerend goed te investeren – Commercieel vastgoed beleggingen bestaan grotendeels uit kantoorgebouwen. Deze leases kan worden vergrendeld in voor vele jaren, wat resulteert in een tweesnijdend zwaard. Wanneer een commercieel vastgoed investering volledig wordt verhuurd op lange termijn huurders die overeengekomen om rijkelijk geprijsde lease-tarieven, de cash flow blijft, zelfs als de lease-tarieven op vergelijkbare eigenschappen vallen (op voorwaarde dat de huurder niet failliet gaan). Aan de andere kant, het tegendeel is waar – kon je merkt dat je het verdienen aanzienlijk onder de markt lease tarieven op een kantoorgebouw, omdat je je hebt aangemeld op lange termijn huurcontracten voor lease tarieven verhoogd.
• Industrial onroerend goed te investeren – Eigenschappen die onder het industrieel vastgoed paraplu vallen, kunnen onder andere magazijnen en distributiecentra, opslag eenheden, productie-installaties, en assemblagefabrieken.
• Retail onroerend goed te investeren  – Sommige beleggers willen bezitten eigenschappen, zoals winkelcentra, strip winkelcentra, of traditionele winkelcentra. Huurders kunnen bestaan uit winkels, kapsalons, restaurants en soortgelijke bedrijven. In sommige gevallen, huurprijzen zijn inclusief een percentage van de detailhandel een winkel om een stimulans voor de verhuurder om zo veel te doen als hij, zij, of het kan de winkelmarkt aantrekkelijk om het winkelend publiek te maken.
• Mixed-use vastgoed te investeren  – Dit is een catch-all categorie voor als een investeerder zich ontwikkelt of verwerft een eigenschap die meerdere typen van de genoemde investeringen in onroerend goed omvat. Bijvoorbeeld, zou u een multi-verdiepingen tellende gebouw dat de retail- en restaurants op de begane grond, kantoorruimte op de volgende paar verdiepingen, en residentiële appartementen op de resterende verdiepingen te bouwen.

U kunt ook meedoen aan de kredietverlening kant van onroerend goed te investeren door:

• Het bezitten van een bank die hypotheken en commercieel onroerend goed-leningen onderschrijft. Dit kan onder meer openbare eigendom van de voorraden. Wanneer een institutionele of individuele belegger is het analyseren van een bank voorraden, loont het om aandacht te besteden aan het onroerend goed blootstelling van de bank leningen.
• Underwriting particuliere hypotheken voor particulieren, vaak tegen een hogere rente aan u te compenseren voor de extra risico, misschien met inbegrip van een lease-to-own kredietverlening.
• Investeren in mezzanine effecten, waarmee u geld te lenen aan een vastgoedproject dat u vervolgens kunt omzetten in aandeelhouderschap als het niet wordt terugbetaald. Deze worden soms gebruikt in de ontwikkeling van hotel franchises.

Er zijn sub-specialiteiten van onroerend goed te investeren, waaronder:

• Het huren van een ruimte, zodat je weinig kapitaal uit het, het verbeteren, dan sub-leasing diezelfde ruimte aan anderen voor veel hogere prijzen, het creëren van ongelooflijke rendement op het vermogen. Een voorbeeld is een goed gerunde flexibele kantoor bedrijf in een grote stad, waar kleinere of mobiele werknemers kantoortijd kunt kopen of huren specifieke kantoren.
• Het verwerven van de belasting-lien certificaten. Dit zijn een esoterisch gebied van onroerend goed te investeren en niet geschikt voor hands-off of onervaren beleggers, maar die – onder de juiste omstandigheden, op het juiste moment en met de juiste soort persoon – een hoog rendement ter compensatie van de hoofdpijn en risico’s.

Real Estate Investment Trusts (REIT’s)

Op de top van dit alles, kun je eigenlijk investeren in onroerend goed door middel van iets wat bekend staat als een vastgoedbevak, of REIT. Een belegger kan REIT’s kopen via een brokerage account, Roth IRA, of een andere effectenrekening van een soort. REIT’s zijn uniek omdat de fiscale structuur waarbinnen zij worden bediend tijdens de regering-Eisenhower werd opgericht terug naar kleinere investeerders aan te moedigen om te investeren in onroerend goed projecten die zij anders niet zouden kunnen veroorloven, zoals de bouw van winkelcentra en hotels. Bedrijven die hebben gekozen voor REIT behandeling betalen geen federale inkomstenbelasting op hun bedrijfswinsten zolang zij volgen een paar regels, waaronder de eis tot 90% of meer van de winst aan aandeelhouders als dividend.

Een nadeel van het beleggen in REIT’s is dat, in tegenstelling tot gewone aandelen, het bedrag dat op hen dividenden zijn niet “gekwalificeerd dividenden”, wat betekent dat de eigenaar kan niet profiteren van de lage belastingtarieven beschikbaar voor de meeste dividenden. In plaats daarvan, dividenden van vastgoedbevaks worden belast tegen persoonlijk tarief van de belegger. Aan de positieve kant, heeft de IRS vervolgens geoordeeld dat REIT dividenden die gegenereerd worden binnen een tax shelter, zoals een Rollover IRA zijn grotendeels niet onderworpen aan de niet-verbonden bedrijf inkomstenbelasting dus je zou in staat zijn om ze in een pensioen-account te houden zonder al te veel zorgen te maken van de fiscale complexiteit , in tegenstelling tot een meester commanditaire vennootschap.

(Als u meer wilt weten over deze unieke effecten bent, beginnen met het controleren van  Real Estate Investing Door middel van REIT’s, die betrekking heeft op REIT liquiditeit, eigen vermogen, hoe REIT’s te gebruiken om uw onroerend goed te investeren voordeel, en nog veel meer.)

Investeren in Real Estate Door Woningbezit

Voor al het onroerend goed te investeren opties beschikbaar voor beleggers, is de gemiddelde persoon gaat naar zijn of haar eerste echte goed in eigendom ervaring op te doen op de traditionele manier: Door de aankoop van een huis.

Ik heb nog nooit de overname bekeken van een woning precies dezelfde manier het grootste deel van de samenleving doet. In plaats daarvan, geef ik de voorkeur te denken van de hoofdverblijfplaats van een persoon als een mix van persoonlijke nut en financiële waardering, en niet noodzakelijk een investering. Om meer direct zijn, een huis is niet een investering op dezelfde manier een flatgebouw is. Op zijn best, en onder de meest ideale omstandigheden, de veiligste strategie is te denken van een huis als een soort van gedwongen spaarrekening dat geeft je veel persoonlijk gebruik en vreugde, terwijl je erin woont.

Aan de andere kant, zoals je pensioen nadert, als je een holistische kijk op uw persoonlijke rijkdom te nemen, volledig eigenaar van een woning (zonder enige schuld tegen) is een van de beste investeringen die een persoon kan maken. Niet alleen kan het eigen vermogen worden afgetapt door middel van het gebruik van bepaalde transacties, met inbegrip van omgekeerde hypotheken, maar de kasstroom gered van niet hoeft te huren over het algemeen resulteert in een netto besparing – de winst component die aan de verhuurder effectief zou zijn gegaan blijft in de huiseigenaar zak. Dit effect is zo krachtig dat zelfs terug in de jaren 1920 economen probeerden om erachter te komen een manier voor de federale regering om het geld te besparen belasten dan huren voor schuldenvrij huiseigenaren, gezien het een bron van inkomsten.

Dit is een ander type investering, maar – iets wat bekend staat als een “strategische investering.” Waren de economie te storten, zolang je de onroerendgoedbelasting en de fundamentele onderhoud kon betalen, kon niemand u te verdrijven uit uw huis. Zelfs als je moest je je eigen voedsel te verbouwen in een tuin, er is een niveau van persoonlijke veiligheid daar dat telt. Er zijn momenten waarop financieel rendement zijn ondergeschikt aan andere, meer praktische overwegingen. Wat je ook doet, hoewel, niet uw liquiditeit te offeren om te proberen en te bouwen eigen vermogen in uw vastgoedinvesteringen te snel, want dat kan leiden tot een ramp (met inbegrip van een faillissement).

Als u het opslaan om een ​​huis te kopen, een van de grote fouten die ik zie is nieuwe investeerders zetten hun geld in de beurs, hetzij door middel van individuele aandelen of indexfondsen. Als je enige kans van nodig om je geld te tikken binnen vijf jaar of minder hebt, heb je niets te zoeken ergens in de buurt van de beurs. In plaats daarvan moet je na een beleggingsmandaat bekend staat als het behoud van kapitaal. Hier zijn de beste plaatsen om geld te besparen, kunt u voor een aanbetaling te investeren.

Welke is beter – onroerend goed investeren of beleggen in aandelen?

Een van de meest voorkomende vragen die ik tegenkom heeft betrekking op de relatieve aantrekkelijkheid van beleggen in aandelen versus investeren in onroerend goed. De korte versie is dat het enigszins verwant aan het vergelijken van vanille en chocolade-ijs. Ze zijn verschillend, en als uw vermogen groeit, kan je zelfs vinden dat beide een rol te spelen in uw totale portefeuille. Je persoonlijkheid zal ook uw beslissing te informeren, zoals sommige mensen zijn meer temperament gericht op het bezit van aandelen of onroerend goed in eigendom, respectievelijk.

Risico’s van Real Estate Investing

Een aanzienlijk percentage van onroerend goed rendementen worden gegenereerd door het gebruik van leverage. Een onroerend goed wordt verworven met een percentage van het eigen vermogen, de met schulden gefinancierde rest. Dit resulteert in een hoger rendement op het eigen vermogen voor de vastgoedbelegger; maar als de zaken slecht gaan, kan dit leiden tot ruïne veel sneller dan een portefeuille van volgestorte gewone aandelen. (Dat is waar, zelfs als deze laatste daalde met 90% in een Grote Depressie scenario, als niemand je zou kunnen dwingen om te liquideren).

Daarom is de meest conservatieve vastgoedbeleggers aandringen op een debt-to-equity ratio van 50% of, in extreme gevallen, 100% eigen vermogen structuren, die nog steeds kan produceren goed keert terug als de vastgoedactiva zijn wijselijk gekozen. Miljardair Charlie Munger praat over een vriend van hem voorafgaand aan de 2007-2009 vastgoed instorten. Deze vriend, een zeer rijke landheer in Californië, keek om zich heen naar de hoge waarderingen op zijn eigenschappen en zei tegen zichzelf:. “Ik ben rijker dan ik ooit zou moeten Er is geen reden voor mij om risico’s te nemen in het belang van meer .” Deze vriend verkocht veel van zijn eigenschappen en de opbrengst van de schuld af te betalen van de resterende degenen die hij dacht dat de meest aantrekkelijke. Als gevolg hiervan, wanneer de economie ingestort, de vastgoedmarkten waren in beroering, mensen werden hun eigenschappen verliezen aan afscherming, en de bank voorraden werden instorten – hij had geen zorgen te maken over niets van. Zelfs als de huren gedaald als gevolg van financiële problemen huurder, het was allemaal nog steeds overtollige liquide middelen en hij was gewapend met fondsen die hielden zich aan te vullen, hem te laten profiteren van het opkopen van de activa iedereen was gedwongen om te verkopen nemen.

Stop met het proberen om zo snel rijk te worden, en tevreden zijn met het op de juiste manier te doen. U zult veel minder stress in je leven, en het kan een heel leuk zijn.

Sommige Final Thoughts on Real Estate Investing

Natuurlijk, dit is slechts het begin van uw reis naar het begrip van het onderwerp, zoals we nauwelijks de oppervlakte hebben bekrast. Het investeren in vastgoed duurt jaren van de praktijk, ervaring en blootstelling aan echt waarderen, te begrijpen en meester.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.