При покупке дома одним из самых сложных расходов для новых владельцев жилья является частное ипотечное страхование ( PMI) . Хотя PMI может помочь вам получить ипотеку с меньшим первоначальным взносом, оно также увеличивает ваши ежемесячные расходы, часто не принося вам прямой выгоды.
В этом руководстве объясняется, что такое частное ипотечное страхование , как оно работает, когда оно требуется и, что самое важное, как можно избежать частного ипотечного страхования и сэкономить тысячи в течение срока действия вашей ипотеки.
Table of Contents
- 1 Что такое частное ипотечное страхование (ЧИС)?
- 2 Когда требуется частное ипотечное страхование?
- 3 Сколько стоит частное ипотечное страхование?
- 4 Виды частного ипотечного страхования
- 5 Как избежать оплаты страхования частной ипотеки
- 5.1 1. Внесите первоначальный взнос в размере 20%
- 5.2 2. Используйте комбинированный кредит (стратегия 80/10/10)
- 5.3 3. Рассмотрите возможность получения кредита от Министерства по делам ветеранов (VA) (для ветеранов и действующих военнослужащих)
- 5.4 4. Тщательно выбирайте PMI, оплачиваемый кредитором (LPMI)
- 5.5 5. Рефинансируйте, когда у вас будет 20% капитала
- 5.6 6. Проведите переоценку вашего дома
- 6 Как отказаться от страхования частной ипотеки
- 7 Плюсы и минусы частного ипотечного страхования
- 8 Всегда ли PMI плох?
- 9 Заключение: умное домовладение без PMI
- 10 Часто задаваемые вопросы о частном ипотечном страховании (PMI)
- 10.1 Что такое частное ипотечное страхование (ЧИС)?
- 10.2 Кто получает выгоду от PMI?
- 10.3 Когда я могу прекратить платить PMI?
- 10.4 Сколько обычно стоит ПМИ?
- 10.5 Требуется ли PMI для каждой ипотеки?
- 10.6 Могу ли я избежать PMI без первоначального взноса в размере 20%?
- 10.7 Подлежит ли PMI налоговому вычету?
- 10.8 В чем разница между PMI и страхованием жилья?
- 10.9 В течение какого времени мне необходимо оплатить PMI?
- 10.10 Что произойдет, если я рефинансирую?
- 10.11 Могу ли я вести переговоры по ставкам PMI?
- 10.12 Влияет ли PMI на одобрение кредита?
Что такое частное ипотечное страхование (ЧИС)?
Частное ипотечное страхование (PMI) — это вид страхования, который защищает вашего кредитора , а не вас, в случае, если вы прекратите вносить платежи по ипотеке.
Проще говоря:
PMI снижает риск кредитора, когда он ссужает деньги покупателям жилья, которые внесли менее 20% от покупной цены дома.
Несмотря на то, что вы за это платите, PMI не дает вам никаких прямых выгод — он просто позволяет вам купить дом раньше с меньшим первоначальным взносом.
Когда требуется частное ипотечное страхование?
Большинство кредиторов требуют PMI, если:
- По обычному кредиту вы вносите первоначальный взнос в размере менее 20% .
- Соотношение вашего кредита к стоимости залога (LTV) превышает 80% .
Пример:
Если вы покупаете дом за 400 000 долларов , вам необходимо внести не менее 80 000 долларов (20%), чтобы избежать уплаты налога PMI.
Если вы внесете только 40 000 долларов (10%) , ваш LTV составит 90%, и к нему будет применяться налог PMI.
Сколько стоит частное ипотечное страхование?
Обычно стоимость PMI составляет от 0,3% до 1,5% от первоначальной суммы кредита в год в зависимости от таких факторов, как:
- Ваш кредитный рейтинг
- Тип и срок кредита
- Сумма первоначального взноса
- Стоимость недвижимости
Пример:
Для кредита в размере 300 000 долларов США со ставкой PMI 0,8%:
- Годовой PMI = 2400 долларов США
- Ежемесячный PMI = 200 долларов США
Это дополнительные 200 долларов каждый месяц — деньги, которые могли бы пойти на выплату основного долга или на сбережения.
Пример типичной стоимости PMI
| Авансовый платеж % | Кредит к стоимости (LTV) | Расчетная ставка PMI | Годовая стоимость PMI (по кредиту в размере 300 000 долларов США) | Ежемесячная стоимость PMI |
|---|---|---|---|---|
| 5% | 95% | 1,20% | 3600 долларов США | 300 долларов |
| 10% | 90% | 0,80% | 2400 долларов США | 200 долларов |
| 15% | 85% | 0,50% | 1500 долларов США | 125 долларов |
| 20% | 80% | 0% (без PMI) | 0 долларов | 0 долларов |
Совет: даже дополнительный первоначальный взнос в размере 5% может сэкономить вам 75–175 долларов США в месяц на страховых взносах PMI.
Виды частного ипотечного страхования
Существует несколько форм PMI, и понимание каждой из них поможет вам решить, какая из них лучше всего соответствует вашим потребностям.
1. Страхование ипотеки, оплачиваемой заемщиком (BPMI)
- Самый распространённый тип.
- Выплачивается ежемесячно в рамках ипотечного платежа.
- Может быть отменено, если ваш LTV опустится ниже 80%.
2. Страхование ипотеки, оплачиваемой кредитором (LPMI)
- Кредитор выплачивает страховку авансом, но вы платите за нее косвенно, через более высокие процентные ставки .
- Его нельзя отменить, если вы не рефинансируете кредит.
3. PMI с единой премией
- Единовременный авансовый платеж при закрытии сделки.
- Со временем может оказаться дешевле, но первоначальный взнос больше.
4. Разделенная премия PMI
- Сочетает меньший первоначальный взнос с меньшими ежемесячными платежами.
- Предоставляет гибкость заемщикам, которые могут заплатить немного больше при закрытии кредита.
Как избежать оплаты страхования частной ипотеки
К счастью, существует несколько стратегий, позволяющих избежать ПМИ или избавиться от него быстрее.
1. Внесите первоначальный взнос в размере 20%
Это самый простой и прямой способ полностью избежать ПМИ.
2. Используйте комбинированный кредит (стратегия 80/10/10)
Возьмите два кредита: один на 80% от стоимости дома и другой на 10%, затем внесите первоначальный взнос в размере 10%.
Эта структура позволяет избежать PMI, но включает второй кредит, имеющий собственную процентную ставку.
3. Рассмотрите возможность получения кредита от Министерства по делам ветеранов (VA) (для ветеранов и действующих военнослужащих)
Кредиты VA не требуют PMI — это одно из их главных преимуществ.
4. Тщательно выбирайте PMI, оплачиваемый кредитором (LPMI)
Если вы планируете оставаться в своем доме в течение более короткого срока, LPMI может сэкономить вам деньги, несмотря на более высокую процентную ставку.
5. Рефинансируйте, когда у вас будет 20% капитала
Как только стоимость вашего дома вырастет или вы выплатите достаточную сумму по кредиту, вы можете рефинансировать его, чтобы погасить PMI.
6. Проведите переоценку вашего дома
Если стоимость недвижимости в вашем районе выросла, переоценка может показать, что вы достигли 20% собственного капитала, что позволит отменить PMI.
Как отказаться от страхования частной ипотеки
По закону (в соответствии с Законом о защите прав владельцев жилья 1998 года ) кредиторы обязаны автоматически аннулировать PMI , когда ваш LTV достигает 78% — при условии, что вы своевременно вносите платежи.
Вы также можете подать заявку на отмену PMI один раз:
- Ваш LTV достигает 80% .
- Вы регулярно и своевременно вносите платежи.
- Стоимость вашего дома не снизилась.
Плюсы и минусы частного ипотечного страхования
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Позволяет приобрести дом с первоначальным взносом менее 20% | Увеличивает ежемесячный платеж |
| Помогает покупателям, впервые приобретающим недвижимость, быстрее выйти на рынок | Не приносит прямой выгоды заемщику |
| Может быть удален после роста капитала | Расходы могут достигать тысяч в год. |
Всегда ли PMI плох?
Не обязательно.
Если ожидание накопления 20% займёт годы, в течение которых растут цены на жильё и процентные ставки, то уплата PMI может фактически помочь вам быстрее нарастить капитал , выйдя на рынок раньше.
Подумайте об этом как о временной плате за раннее приобретение жилья .
Заключение: умное домовладение без PMI
Частное ипотечное страхование может показаться ненужной тратой, но оно часто открывает путь к собственному жилью тем, у кого нет большого первоначального взноса. Главное — понимать свои возможности и знать, когда и как от него отказаться.
Независимо от того, решите ли вы временно выплачивать PMI или структурировать свое финансирование так, чтобы избежать этого, вашей целью должно быть максимизация собственного капитала и минимизация ненужных затрат .
Часто задаваемые вопросы о частном ипотечном страховании (PMI)
Что такое частное ипотечное страхование (ЧИС)?
Это страховка, которая защищает кредитора в случае невыполнения вами обязательств по ипотеке — обычно она требуется, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%.
Кто получает выгоду от PMI?
Ваш кредитор выигрывает, поскольку PMI снижает его финансовый риск.
Когда я могу прекратить платить PMI?
Когда соотношение суммы кредита к стоимости залога упадёт до 80%, вы можете подать заявку на аннулирование. Кредит будет автоматически аннулирован при достижении 78%.
Сколько обычно стоит ПМИ?
От 0,3% до 1,5% от первоначальной суммы вашего кредита в год, в зависимости от вашего кредита и условий кредита.
Требуется ли PMI для каждой ипотеки?
Нет. PMI требуется только по обычным кредитам с первоначальным взносом менее 20%.
Могу ли я избежать PMI без первоначального взноса в размере 20%?
Да — через комбинированные кредиты , кредиты VA или опционы LPMI .
Подлежит ли PMI налоговому вычету?
Иногда. В зависимости от действующего налогового законодательства и уровня дохода, вы можете иметь право вычесть страховые взносы PMI.
В чем разница между PMI и страхованием жилья?
PMI защищает кредитора, в то время как страхование жилья защищает вашу собственность.
В течение какого времени мне необходимо оплатить PMI?
Обычно это происходит до тех пор, пока доля собственного капитала не достигнет 20% — зачастую это занимает 5–10 лет в зависимости от выплат и прироста стоимости.
Что произойдет, если я рефинансирую?
Если сумма вашего нового кредита составляет 80% или менее от стоимости вашего дома, рефинансирование аннулирует PMI.
Могу ли я вести переговоры по ставкам PMI?
Напрямую — нет, но улучшение кредитного рейтинга или увеличение первоначального взноса могут снизить процентную ставку.
Влияет ли PMI на одобрение кредита?
Нет, но дополнительная ежемесячная плата может повлиять на размер вашего кредита.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.