Table of Contents
Что делать, если вы нашли себя в финансовых проблемах с вашим домом
Покупка дома, как правило, счастливое событие. Вы пересекли главный порог. Вы достигли жизни рубежа. Вы чувствуете, оптимизм и уверенность в будущем.
Я не имею в виду, чтобы бросить холодную воду на вашей стороне, но я хотел бы выразить предостережение.
Реальность такова, что миллионы домовладельцев оказались в выкупе. Многие из этих людей когда-то чувствовал, как счастливы и оптимизм по поводу их покупки, как вы делаете.
В конце концов, когда вы покупаете дом, идея о том, что дом может подлежать отчуждению один день, пожалуй, последнее, что на уме.
Как вы можете избежать этого риска? Читай дальше.
Почему Домовладельцы теряют свои дома?
Большинство домов попадают в потере права выкупа после владельца по умолчанию – или прекращает делать полную оплату – на их ипотечного кредита. Как это произошло?
Иногда это происходит потому, что владелец затянутый, покупать больше дома, чем они могли бы разумно позволить. Кроме того, кредитор также предложил кредит неквалифицированного покупателя; кто-то, кто не должен был награжден кредит дома такого размера. (До экономического спада многие кредиторы не проверял доход человека до предоставления кредита. Не удивительно, что многие заявители кредита делали вид, что они заработали больше денег, чем они на самом деле.)
Другие времена, владелец по умолчанию после того, как они попали с серией неожиданных жизненных событий, таких как потеря работы или сталкиваются с серьезными медицинских счетов, которые влияют на их способность делать свои ежемесячные выплаты по ипотеке.
В некоторых случаях, владелец достал второй ипотечный кредит и потратил деньги на обязательства (а не приносящих доход активов), которые снизили общую чистую стоимость и вредят их способность погашать на второй ноте.
В других случаях владелец принимает ипотеки с регулируемой скоростью, при условии, что они будут в состоянии удовлетворить платежное обязательство, если ставка повышается.
(Федеральный закон требует кредитора раскрывать максимальную процентную ставку, что владелец может оплатить в соответствии с условиями их регулируемой процентной ставкой ипотечной ноты.) Владелец имеет низкие вводные процентные ставки на некоторое время, но когда поднимаются эти ставки, владелец обнаруживает, что удовлетворения этих платежей труднее, чем они ожидали, и попадает в долги.
И во многих случаях, домовладелец понимает, что он или она «под водой» на их ипотеки (понятие мы обсудим ниже), и приходит к выводу, что отходя является наиболее разумным выбором.
Как вы можете видеть, Есть много причин, почему владельцы отстают от своих платежей.
Как защитить себя?
Никто не любит думать о процессе потенциально грозит лишение права выкупа. Но мы должны обратить пристальное внимание на факторах риска, которые могут привести нас к угрозе потери права выкупа, если мы хотим развивать сильный, ответственный подход к нашим личным финансам.
Кроме того, мы также должны понимать, как процесс выкупа работает так, что если наше будущее взяло перемену к худшему, мы имели бы некоторое представление о том, что может лежать впереди. Это поможет нам узнать, что другие варианты мы можем выбрать.
В этой статье мы сначала рассмотрим основные факторы риска, которые могут привести к потере права выкупа, а затем погрузиться в реальный процесс.
Риски, которые приводят к потере права выкупа
Около 7 миллионов людей потеряли свои дома во время Великой рецессии, по данным CBS News .
В то время как число выкупа замедлилось с тех пор, многие домовладельцы все еще находятся в беде. По состоянию на конец 2015 года, около 4300000 домовладельцы были под водой, а это означает, что домовладелец владеет домом, что стоит меньше, чем сумма, которую они должны на свои ипотечные кредиты.
Находясь под водой на вашем доме является одним из самых больших факторов риска с указанием выкупа. В конце концов, если дом стоит меньше, чем остаток задолженности, то можно сделать вывод о том, что он просто имеет смысл, чтобы уйти.
Перед тем, как принять это решение, хотя, вот предупреждение: отходя имеет серьезные последствия для вашего кредита. Это может повредить вашу способность купить другой дом в будущем, а также на возможность аренды дома, открытые кредитные карты, займы от других видов кредитов, и даже претендовать на определенные рабочие места.
Что нужно делать, если ваш дом находится под водой? Вы можете держать на дома и ждать имущества, чтобы вернуть его стоимость. Если вам нужно переместить, вы можете арендовать дом для арендатора. С другой стороны, если вы должны продать дом, вы можете попросить ваш кредитор для короткого утверждения продажи (мы обсудим это ниже) или принести наличные деньги для закрытия таблицы.
Что делать, если вы не под водой, но вы изо всех сил, чтобы сделать платежи?
Во-первых, прежде чем купить дом, купить менее дорогой дом, чем тот, для которого вы имеете. Вам не нужно, чтобы купить дом по цене максимальной суммы кредита, что вы имеете право получить.
Многие в отрасли недвижимости говорят, что сама по себе ипотека должна сожрать одну треть вашей руки вознаграждения. Эта цифра не включает в себя ремонт, техническое обслуживание, коммунальные услуги и другие вспомогательные расходы. Тем не менее, эта цифра может быть слишком высокой. Попробуйте этот подход, вместо этого: как общее правило, направлены на все ваши дома, связанные с платежами, включая коммунальные услуги, ремонт и техническое обслуживание, чтобы прийти к примерно 25 до 30 процентов вашего забирать домой платить.
Кроме того, поддерживать резервный фонд, который охватывает по крайней мере, шесть месяцев ваших расходов. Храните этот резервный фонд в кассовой основе сберегательного счета, а не в каких-либо видах инвестиций (например, акция). Не стучите это на праздники, дни рождения, или ежегодные расходы. Сохранить это только для истинных чрезвычайных ситуаций.
Если вы боретесь, чтобы сделать платежи, начинает резко сокращение расходов в различных областях вашей жизни. Вы находитесь в разгар финансового кризиса; тратить, как это. Не просто отрезать кабель; продать весь телевизор. Не просто коричнево-мешок ваш обед; переключиться на студент колледжа рисовых и бобы диету, пока вы не на ногах. Заработать дополнительные деньги в каждую свободную секунду вашего вечера и в выходные дни с внештатной работы, которые вы можете обрабатывать в сети из дома в то время как ваши дети спят. Смотрите, если вы имеете право на рефинансирование в ипотеку более низкой процентной ставки.
Если вы отставать от ваших платежей и вы не думаете, вы можете наверстать упущенное, пришло время, чтобы продать свой дом. Продажа вашего дома гораздо предпочтительнее выкуп.
Если ваш дом стоит меньше, чем сумма, которую вы должны сделать, вам необходимо одобрение вашего кредитора для короткой продажи. Короткая продажа является продажей дома, в котором заемщик получает меньше, чем в настоящее время они должны. Кредитор теряет разницу.
Если кредитор понимает, что они имеют больше шансов компенсировать свои потери через короткие продажи, чем через традиционный процесс выкупа, они позволят заемщику продолжить список их собственности, как короткие продажи.
Короткие продажи являются одним из способов, чтобы избежать встреч кредитного последствия полномасштабного выкупа, но они не идеальны. Имейте это в заднем кармане, как в крайнем случае.
Со всем, что было сказано, давайте поговорим о самом процессе выкупа. Как вы собираетесь видеть, процесс выкупа является довольно длительным и есть множество возможностей в рамках этого процесса, в котором вы можете попытаться освободить свой дом через короткие продажи, а не выкуп.
Давайте посмотрим на процесс, так что вы можете понять, что происходит на каждом шаге пути.
Процесс выкупа
Во-первых, отказ от ответственности: процесс варьируется от штата к штату. В некоторых штатах, кредитор имеет право продажи и может проводить «внесудебные права выкупа.» Следующий процесс, изложенный ниже, является весьма обобщенным описанием судебного процесса выкупа в некоторых штатах. Если вы окажетесь перед возможной потерей права выкупа, поговорить с адвокатом.
После того, как заемщик по умолчанию на свои ипотечные платежи, кредитор может затем подать уведомление общественности по умолчанию, также известный как уведомление о неисполнении или дение. Это публично подал уведомление оповещений по умолчанию заемщику, что имело место нарушение соглашения.
После того, как заемщик получил уведомление о неисполнении, они имеют льготный период, определяется законом штата, в котором они могут восстановили свой кредит, погашения просроченного выдающийся баланса и попасться на сегодняшний день их ипотечных платежи. Льготный период известен как предварительный выкуп.
Предварительное обращение взыскание является периодом времени между уведомлением о неисполнении и когда имущество может быть возвращено или продано на открытом аукционе. В течение этого льготного периода заемщик имеет несколько вариантов, чтобы получить в курс их кредит:
- Заемщик может производить платежи уточненного и восстановить их кредит путем уплаты просроченных остатков.
- Они могут подать заявку на кредит модификации, чтобы снизить свои ипотечные платежи.
- Они могут попытаться продать имущество третьих лиц, чтобы избежать потерь права выкупа.
- Они могут позволить недвижимость для продажи в заранее выкупе публичных торгов.
Если заемщик не в состоянии восстановить свой кредит, кредитор имеет возможность вступить во владение собственности и брать на себя ответственность с целью перепродать собственность. Свойства, которые были REPOSSESSED кредитором (как правило, банк) стал известен как Real Estate Принадлежит (REO).
Нижняя линия
Следуйте несколько основных руководящих принципов, чтобы уменьшить риск облицовочных личный ипотечный кризис: купить значительно меньше, чем дома вы можете себе позволить. Держите резервный фонд, по крайней мере, шесть месяцев на сумму расходов.
Создание нескольких потоков доходов, так что если один источник высыхает, ваш доход не упадет до нуля. Избегайте без ипотечных долгов потребителей, как автокредит или задолженность кредитной карточки. Понимание того, как работает процесс, так что вы не будете попадать в какие-либо сюрпризы.
С этим сказанным, пользуются дома. Подавляющее большинство домовладельцев не испытывает потери права выкупа. Вы достаточно здравого смысла, чтобы занять проактивную взгляд на основные факторы риска, которые приводят к этому несчастному опыт, так что вы можете защитить от них. И эти гарантии, по большому счету, вращаются вокруг вневременного личного принципа финансирования жизни ниже ваших средств.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.