Руководство для начинающих по инвестированию в недвижимость

Home » Real Estate » Руководство для начинающих по инвестированию в недвижимость

Руководство для начинающих по инвестированию в недвижимость

Инвестиции в недвижимость является одним из старейших форм инвестирования, побывав примерно с первых дней человеческой цивилизации. Хищничество современных фондовых рынков, недвижимость является одним из пяти основных классов активов, что каждый инвестор должен серьезно рассмотреть вопрос о включении в его портфель за уникальными денежные потоками, ликвидность, рентабельность, налоги и диверсификация выгоды, которые она предлагает. В этом вводном руководстве мы расскажем вам основы инвестирования в недвижимость, а также обсудить различные способы, которыми Вы могли бы приобрести или взять в собственность инвестиции в недвижимость.

Во-первых, давайте начнем с основ: Что такое инвестирование в недвижимость?

Что такое инвестирование в недвижимость?

Инвестирование в недвижимость является широкая категория операционной, инвестиционной и финансовой деятельности сосредоточена вокруг зарабатывания денег от материального имущества или денежных потоков, так или иначе привязаны к материальному имуществу.

Есть четыре основных способа заработать деньги в недвижимость:

  1. Оценка недвижимости : Это когда увеличение собственности в стоимости. Это может быть связано с изменением на рынке недвижимости , что увеличивает спрос на недвижимость в вашем районе. Это может быть из – за использования в модернизирует вы положили в свой инвестиции в недвижимость , чтобы сделать его более привлекательным для потенциальных покупателей или арендаторов. Оценка недвижимости является сложной игрой, хотя.
  2. Денежный поток Доход (аренда) : Этот тип инвестиций в недвижимости фокусируется на покупку объекта недвижимости, например, многоквартирный дом, и работает так , вы собираете поток денежных средств от арендной платы. Доход Поток денежных средств могут быть получены из жилых домов, офисных зданий, аренда домов, и многое другое.
  3. Недвижимость Связанные Доход : Это доход от брокеров и других специалистов отрасли , которые делают деньги через комиссионные от покупки и продажи недвижимости. Она также включает в себя компании по управлению недвижимостью , которые получают , чтобы сохранить процент от арендной платы в обмен для запуска операций изо дня в день собственности.
  4. Вспомогательные инвестиции в недвижимость Доход : Для некоторых инвестиций в недвижимость, это может быть огромным источником прибыли. Вспомогательные инвестиции в недвижимость доход включает в себя такие вещи , как торговые автоматы , в офисных зданиях или прачечной в низкой арендной платы квартиры. По сути, они служат в качестве мини-бизнеса в большей инвестиции в недвижимость, что позволяет делать деньги из полувольных коллекции клиентов.

Чистейшая, простая форма инвестирования в недвижимость все о движении денежных средств от арендной платы , а не удовлетворением . Инвестирование в недвижимости происходит , когда инвестор, также известный как арендодатель, приобретает часть материального имущества, будь то сырые сельхозугодья, земля с домом на нем, земля с офисным зданием на нем, земля с промышленным складом на нем, или квартира.

Затем он или она находит кого – то , кто хочет использовать это свойство, известное как  арендатор , и они вступают в соглашение. Арендатор получает доступ к недвижимости, чтобы использовать его при определенных условиях, в течение определенного периода времени, а также с некоторыми ограничениями – некоторые из которых изложены в федеральных, государственных и местных законов, другие из которых являются согласованный в договоре аренды или договоре аренды . Взамен, арендатор платит за возможность использования недвижимости. Оплата он или она посылает арендодателю известен как «аренда».

Для многих инвесторов, арендный доход от инвестиций в недвижимости имеет огромное психологическое преимущество над дивидендами и процентами от инвестиций в акции и облигации. Они могут управлять свойством, видеть его, и прикоснуться к ней своими руками. Они могут рисовать это их любимый цвет или нанять архитектора и строительной компании , чтобы изменить его. Они могут использовать свои навыки ведения переговоров , чтобы определить ставку аренды, что позволяет оператору хорошего генерировать более высокие ставки капитализации , или «ставку капитализации».

Время от времени, дольщики стали в заблуждение, как инвесторы фондового рынка во время биржевых пузырей, настаивая на том, что ставки капитализации не имеет значения. Не поддавайтесь на нее. Если вы в состоянии оценить ваши ставки аренды надлежащим образом, вы должны иметь удовлетворительную норму прибыли на свой капитал после учета стоимости имущества, в том числе разумных резервов амортизации, имущество и налога на прибыль, техническое обслуживание, страхование и другие связанные с этим расходы. Кроме того, вы должны измерить количество времени, необходимое для борьбы с инвестициями, как ваше время является наиболее ценным активом у вас есть – это причина, пассивный доход, так дорожат инвесторами. (После того, как ваши запасы достаточно велики, вы можете создать или нанять компанию по управлению имуществом недвижимости для обработки операций изо дня в день вашего портфеля недвижимости в обмен на процент от аренды дохода, превращая инвестиции в недвижимость, которые были активно управляемый в пассивные инвестиции.)

Каковы некоторые из самых популярных способов для человека, чтобы начать инвестировать в недвижимость?

Существует множество различных типов инвестиций в недвижимость, человек может рассмотреть его или ее портфолио.

 Это легче думать, что с точки зрения основных категорий, в которые инвестиции в недвижимость падают на основе уникальных преимуществ и недостатков, экономических характеристик и аренды циклов, обычные условия аренды и брокерских практики типа собственности. Свойства недвижимости являются обычно классифицируются в одну из следующих групп:

  • Жилая недвижимость инвестиции – эти свойства , которые предполагают инвестирование в недвижимость , привязанной к дома или квартиры , в которых проживают люди или семьи. Иногда, инвестиции в недвижимость этого типа имеют службы бизнес – компонент, таких как помощь жилых помещений для пожилых людей или полного обслуживания зданий для арендаторов , желающих получить опыт роскоши. Договоры аренды , как правило , работают в течение 12 месяцев, дать или принять шесть месяцев с обеих сторон, что приводит к гораздо более быстрой адаптации к рыночным условиям , чем некоторые другие виды инвестиций в недвижимость.
  • Коммерческая недвижимость инвестиции – Коммерческие инвестиции в недвижимость в основном состоят из офисных зданий. Эти договоры аренды могут быть заблокированы в течение многих лет, в результате обоюдоострым мечом. Когда инвестиции в коммерческую недвижимость полностью сданы в аренду с долгосрочными арендаторами , которые согласились богато ценам арендных ставок, поток денежных средств продолжается , даже если арендные ставки на сопоставимые свойства падают ( при условии , что арендатор не обанкротится). С другой стороны, верно и обратное – вы могли бы найти себе зарабатывать значительно ниже рыночных ставок аренды на офисном здании , потому что вы подписаны долгосрочные договоры аренды , прежде чем ставки аренды увеличились.
  • Промышленное инвестирование в недвижимости – недвижимость , которые подпадают под промышленным зонтом недвижимости может включать в себя склады и распределительные центры, единица хранения, производственные мощности и сборочные заводы.
  • Розничное инвестирование в недвижимости  – Некоторые инвесторы хотят иметь такие свойства, как торговые центры, торговые центры, или традиционные торговые центры. Жильцы могут включать в себя розничные магазины, парикмахерские, рестораны и аналогичные предприятия. В некоторых случаях, арендные ставки включают процент розничных продаж в магазине, чтобы создать стимул для арендодателя , чтобы сделать столько , сколько он, она, или это может сделать торговую недвижимость привлекательной для покупателей.
  • Многофункциональный инвестирование в недвижимость  – это всеобъемлющая категория для когда инвестор разрабатывает или приобретает собственность , которая включает в себя несколько типов вышеупомянутых инвестиций в недвижимость. Например, вы можете построить многоэтажное здание , которое имеет розничную и рестораны на первом этаже, офисные помещения на ближайшие несколько этажей, а также жилые апартаменты на остальных этажах.

Вы также можете принять участие в кредитной стороне инвестиций в недвижимость по:

  • Обладание банка, который подписывает ипотеки и кредиты на коммерческую недвижимость. Это может включать в общественную собственность акций. Когда институциональный или индивидуальный инвестор анализ акций банков, он платит, чтобы обратить внимание на экспозицию недвижимости банковских кредитов.
  • Андеррайтинг частных ипотечных кредитов для физических лиц, часто при более высоких процентных ставок, чтобы компенсировать за дополнительный риск, возможно, в то числе кредитного предоставления аренды с правом выкупа.
  • Инвестирование в ценные бумаги мезонина, что позволяет вам давать деньги в проект недвижимости, который затем можно преобразовать в долевой, если она не погашена. Они иногда используется в развитии гостиничных франшиз.

Есть суб-специальности инвестирование в недвижимость в том числе:

  • Лизинговая пространство так, у вас есть небольшой капитал связан в ней, улучшая его, а затем сублизинг в том же пространстве с другими гораздо более высокими темпами, создавая невероятные прибыли на капитал. Пример может служить хорошо работать гибкий офис бизнес в крупном городе, где меньшие или мобильные работники могут купить время в офисе или арендовать отдельные подразделения.
  • Получение сертификатов налогового залогового удержания. Это эзотерическая область инвестиций в недвижимости и не подходит для невмешательства или неопытных инвесторов, но которые – при правильных обстоятельствах, в нужное время, и правильный вид человека – генерировать высокую прибыль для компенсации головных болей и риска.

Недвижимость Инвестиционные трасты (ЗПИФН)

Помимо всего этого, вы можете инвестировать в недвижимость через что-то известный как инвестиционный траст недвижимости, или REIT. Инвестор может приобрести инвестиционные трасты через брокерский счет, Roth IRA, или другой счет депо какого-то. REITs являются уникальными, так как налоговая структура, в которых они работают была создана еще во времена администрации Эйзенхауэра, чтобы поощрить мелких инвесторов инвестировать в проекты недвижимости в противном случае они не смогли бы себе позволить, например, как строительство торговых центров или гостиниц. Корпорации, выбравшие для лечения REIT не платят федеральный подоходный налог на их доходы корпораций до тех пор, пока они следуют несколько правил, в том числе требование, чтобы распределить 90% или больше прибыли акционерам в виде дивидендов.

Один недостаток инвестиций в REITs является то, что, в отличие от обыкновенных акций, дивиденды, выплачиваемые на них не являются «квалифицированными дивиденды», это означает, владелец не может воспользоваться низкими налоговыми ставками, доступных для большинства дивидендов. Вместо этого, дивиденды от инвестиций в недвижимость трестов, облагаются налогом по ставке личного инвестора. На верху, IRS впоследствии постановил, что REIT дивиденды, полученные в налоговом убежище, такие как опрокидывание ИРА, в основном, не облагаются налогом неродственного бизнес доходов, чтобы вы могли быть в состоянии держать их в пенсионный счет без особого беспокойства налоговой сложности , в отличие от главного коммандитного товарищества.

(Если вы заинтересованы в получении дополнительной информации об этих уникальных ценных бумаг, начните проверять  Инвестирование недвижимости через ЗПИФН, которая охватывает REIT ликвидность, капитал, как использовать инвестиционные трасты в вашей недвижимости преимущество инвестирования, и многое другое.)

Инвестиции в недвижимость через домовладения

Для всех вариантов недвижимости инвестирования, доступных для инвесторов, средний человек собирается получить его или ее первый опыт владения недвижимости традиционного способа: Приобретая дом.

Я никогда не рассматривал приобретение одного дома совсем так же, как большая часть общества делает. Вместо этого, я предпочитаю думать основное место жительства человека как сочетание личной полезности и финансовой оценки, а не обязательно инвестиция. Чтобы быть более прямой, дом не инвестиции таким же образом, жилой дом находится. В лучшем виде, и под самым идеальным обстоятельств, самая безопасная стратегия думать о доме как тип принудительного сберегательный счет, который дает много личного использования и радости, пока вы пребываете в нем.

С другой стороны, по мере приближения выхода на пенсию, если взять целостное представление вашего личного богатства, прямое владение дома (без какой-либо задолженности против него) является одним из лучших инвестиций человек может сделать. Мало того, что собственный капитал быть использован посредством использования определенных операций, в том числе обратной ипотеки, но денежный поток спасен от не имея в аренду обычно приводит к чистой экономии – компонент прибыли, который пошел бы к хозяину эффективно остается в домовладельце карман. Этот эффект настолько силен, что даже еще в 1920-е годы экономисты пытались выяснить способ для федерального правительства к налоговой экономии денежных средств через аренду для бездолговым домовладельцев, считая его источником дохода.

Это другой тип инвестиций, хотя – что-то известное как «стратегические инвестиции». Если бы экономика рухнет, до тех пор, как вы могли бы платить налоги на имущество и основное содержание, никто не может выселить вас из вашего дома. Даже если вы должны были выращивать себе еду в саду, есть уровень личной безопасности там, что имеет значение. Есть случаи, когда финансовые отчеты являются вторичными по отношению к другим, более практическим соображениям. Что бы вы ни делали, хотя, не жертвовать ликвидностью, чтобы попытаться построить справедливости в ваших инвестиций в недвижимость слишком быстро, так как это может привести к катастрофе (включая банкротство).

Если вы сохраняете приобрести дом, один из самых больших ошибок, я вижу это новые инвесторы положить свои деньги на фондовом рынке, либо за счет отдельных акций или индексные фонды. Если у вас есть какой-то шанс необходимости задействовать свои деньги в течение пяти лет или меньше, то есть ни один бизнес не быть где-нибудь рядом с фондовым рынком. Вместо этого, вы должны быть следующим инвестиционным мандат, известным как сохранение капитала. Вот лучшие места, чтобы вложить деньги, вы экономите на авансовый платеж.

Что лучше – Real Estate Инвестирование или инвестирование в акции?

Одним из наиболее распространенных вопросов, с которыми я сталкиваюсь предполагает относительную привлекательность инвестиций в акции против инвестирования в недвижимость. Короткая версия, что это несколько сродни сравнение ванили и шоколадное мороженое. Они разные, и, как ваш собственный капитал растет, вы даже можете обнаружить, что у обоих есть роль в вашем общем портфеле. Ваша личность также сообщит свое решение, так как некоторые люди более темпераментно приспособлены к акционерной собственности или собственности на недвижимость, соответственно.

Риски инвестирования в недвижимость

Значительный процент возвратов недвижимости формируются за счет использования заемных средств. Свойство недвижимости приобретается с процентом капитала, оставшейся финансируемым с долгом. Это приводит к увеличению прибыли на акционерный капитал для инвестиций в недвижимость; но если дела идут плохо, это может привести к гибели гораздо быстрее, чем портфель полностью оплаченных обыкновенных акций. (Это верно, даже если последний снизился на 90% в случае Великой депрессии, так как никто не может заставить вас ликвидировать).

Именно поэтому наиболее консервативные дольщики настаивают на соотношении 50% долга к капиталу или, в крайнем случае, 100% акционерного капитала структур, которые по-прежнему могут производить хорошую отдачу, если объекты недвижимости были выбраны с умом. Миллиардер Мангер говорит о другом его до распада 2007-2009 недвижимости. Этот друг, очень богатый помещик в Калифорнии, оглядел высокие оценки на его свойства и сказал себе:. «Я богаче, чем я когда-либо должен быть Там нет причин для меня, чтобы идти на риск ради более «. Этот друг продал многие из его свойств и использовать полученные средства для погашения долга на остальных, которые по его мнению, наиболее привлекательным. В результате, когда рухнула экономика, рынки недвижимости были в смятении, люди теряют свои свойства выкупа, а также акции банков рушились – он не должен беспокоиться о каком-либо из него. Даже арендная плата упала из-за арендатору финансовые трудности, все это было еще излишек наличности, и он был вооружен средствами, которые держали пополняя себя, позволяя ему воспользоваться скупка активов все еще был вынужден продать.

Перестаньте так быстро разбогатеть, и быть довольным, чтобы сделать это правильно. Вы будете иметь гораздо меньше стресса в вашей жизни, и это может быть очень весело.

Некоторые Заключительные Мысли о Real Estate Инвестирование

Конечно, это только начало вашего пути к пониманию темы, как мы едва поцарапали поверхность. Инвестиций в недвижимость занимает годы практики, опыта и воздействия по-настоящему оценить, понять и освоить.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.